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专家详细解析商品房开发成本 算算建房明细账
  发布时间:2022-11-23 14:13:41 来源:贝博网站在线  

  连日来,本报有关地产商自揭建房成本的连续报道引起社会各界关注。地产商建房成本究竟由哪些项目构成?各部分比例多大?昨天,记者采访了熟悉房地产开发成本管理的南开大学经济学博士、中国房地产法学会个人委员刘玉录,请其解析本市房地产市场正常运作的项目成本情况,给消费者一个明白账。

  据刘玉录介绍,一般房地产开发成本包括五大类:土地费用、建安费用、政府税费、配套费用以及其他费用成本。为便于理解,刘博士将其简化成土地费用、建安费用(包括大配套费和其他费用)、政府税费三大类,对全市目前商品住宅开发平均成本构成情况作了分析。

  刘玉录介绍,地段决定价值,不同的地段,成本差异较大,售价差异也较大。即使在同一地段,由于拿地时间不同,发展程度不一,配套有区别,土地成本也不一样,售价自然也不尽相同。在开发商操作的地产项目中,如果早期通过协议拿地的地块,土地成本只占10%至20%,也就是每平方米几百块钱到1000多元,但是后期土地招拍挂方式的拍卖用地,地价成本要占30%以上。近两三年来本市楼面地价明显上升,从每平方米2000元飙升至4000多元甚至更高。

  建安费是成本中的一部分,是指房屋建造过程中所发生的土建项目、土方、材料、人工、项目内配套设施等费用,包括装修、园林等项目。刘玉录介绍,目前本市商品住宅开发项目,建安成本多在每平方米2000至3000元,这个费用相对固定可控。

  房地产开发的税费近十项,其中营业税、企业所得税以及土地增值税占了主要部分。房地产企业还要交纳市政公共设施费用,包含基础设施和公共配套设施建设费等。综合起来,一般税费要占项目总销售收入的一成多。

  刘玉录表示,以上这些成本中,建安成本是地产商基本可控的,同一个开发商,在不同城市进行项目运作时,差别不会太大。但是土地、地方公共配套费等成本,开发商控制的主动性不大,不同城市不同区域的差别会很大。(渤海早报)

  记者日前从南宁市房产管理局了解到,自2009年10月以来,南宁新建商品房成交均价出现跳跃式增长,目前南宁市房价仍呈现高价位态势。相关人士认为,投资性需求增大成南宁楼市价格快速上升主要因素。

  据绿城人居网数据中心统计显示:2009年12月南宁楼市无论是销售量还是销售价格均达到前所未有的高锋,商品住宅累计签约7442套,环比增长19.99%,同比增长77.91%,签约面积约80.76万平方米,环比增长22.81%,同比增长85.70%,签约金额约46亿元,均价小幅上扬,为5734元/平方米。

  从各城区来看,青秀区签约量依然高居榜首,2009年12月累计签约3664套,占比为49.23%。其次西乡塘区和江南区,分别签约1692套、1269套,兴宁区、良庆区分别签约706套、109套。从签约均价上看,青秀区价格涨幅,为6186元/平方米;良庆区以3667元/平方米的价格排在位置。

  数据显示,2009年1月至12月,南宁新建商品房销售均价为5003.93元/平方米,与2008年同比增长21.91%。商品住房成交均价为4656.02元/平方米,同比增长22.03%。特别是10月份以后,新建商品房成交均价出现了跳跃式增长。10月新建商品房成交价达到每平方米5524.97元,11月份达到5622.47元,12月份达5791.63元,10月份环比增长12.86%,增长幅度为单月。而1-9月的增长都是以每月增长100-180元的幅度增长,涨幅不超过7%。

  南宁市房产管理局产权交易科科长黄鹏说,2009年下半年以来,南宁市中国-东盟商务区一带,品质较高的楼盘出现一天之内全部卖光的“日光盘”现象,一开盘就被一抢而空。特别是送精装修的楼盘中,一些单间配套、一房一厅、二房一厅等总价不高、适合投资的户型销售火爆,出现排队抢购的局面,这些投资性需求增加成为成交量和价格快速上升的主要因素。(当代生活报)

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