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浅析房地产开发企业破产程序中购房人的债务维护
  发布时间:2022-07-08 14:47:50 来源:贝博网站在线  

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  受经济下行压力及疫情的影响,近年来,企业破产逐步增多,房地产开发企业亦如此。房地产企业破产程序中,最常有的债务类型主要为建造工程款、银行典当借款和购房者的购房款。因为购房者的购房款关系到购房者的居住权和生存权等底子权益,因而该类债务维护问题尤为严峻。

  《中华人民共和国民法典》第二百零九条规则:“不动产品权的鲜明、改动、转让和消除,经依法鲜明挂号,产收效能;未经挂号,不产收效能。但法令还有规则的在外。”该条法令确认了不动产品权挂号收效准则,即在处理一切权挂号之前,房子一切权归归于房地产企业。在破产程序中,未过户房子权属相同应当遵从不动产挂号收效准则,确定为债务人产业。

  购房者与房地产企业签定商品房生意合同,购房者负有按照合同约好交给购房款的责任,而房地产开发企业负有向购房者搬运房子一切权的责任。在房地产开发企业破产的情况下,购房者实行了付出部分或悉数购房款的责任,而房地产开发企业因进入破产程序,且未实行向购房者搬运房子权属即处理房子权属挂号的责任,然后构成违约。房地产开发企业需求持续实行责任或许向购房者承当返还购房款并承当违约责任,就其根底法令关系来讲是一种合同债务。

  《最高人民法院关于审理企业破产案子若干问题的规则》于2002年9月1日实施,其间第七十一条规则:“下列产业不归于破产产业:...(五)特定物生意中,没有搬运占有但相对人已驴唇不对马嘴付出对价的特定物;(六)没有处理产权证或许产权过户手续但已向买方交给的产业”。据此,一种观念以为在房子买受人现已付出一切购房款或房子已交给的情况下,应确定房子归于买受人产业,而不再归于债务人产业,不归于破产产业。但是,在《破产法司法解释二》自2013年9月16日实施后,删除了《破产案子若干问题规则》第七十一条第(五)、(六)款之相关规则。此外,《破产法司法解释二》第四十八条规则:“本规则实施前本院发布的有关企业破产的司法解释,与本规则相冲突的,自本规则实施之日起不再适用”。故,按照新法优于旧法的准则,未过户房子应确定为债务人产业,仍归于破产产业。

  以上剖析定论也可在相关案子中得以验证。在WG 与青岛 HYL 有限公司、青岛 ZHM 有限公司案外人实行贰言之诉案中,WG 称其自 2008 年起向 ZHM 借出合计 1170 万元金钱,后 WG 与 ZHM 达到以房抵债协议,并已实践入住。但因政府的限购方针,ZHM 未能为 WG 处理过户手续,WG以为其对上述房产享有一切权。最高人民法院(2017)最高法民终 356 号判定书中“法院以为”部分载明“该房子并没有完结过户改动挂号,实践上也没有搬运房子权属,因而债务人只要债务恳求权,而非物权。”

  因而,笔者以为,不管从法令适用层面,抑或是实践层面,不管购房者是否现已付出一切购房款,若房地产开发企业未向其实行处理房子权属挂号的责任,则房子仍归于债务人产业,购房者享有的餐风露宿性质为债务。

  2002年公布的《最高人民法院关于建造工程价款优先受偿权问题的批复》(下称:批复)第2条规则“顾客交给购买商品房的悉数或许大部分金钱后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对立买受人。”寂寥,依据 《最高人民法院关于人民法院处理实行贰言和复议案子若干问题的规则》第29条之规则,“大部分金钱”可理解为付出超越商品房生意(预售)合同约好金钱的50%。详细到破产程序中,房子买受人关于成为房子的一切权人享有很大的等待利益,法学理论将其界说为物权等待权。顾客依据物权等待权,对其购买房子享有优先于建造工程价款和担保物权受偿的餐风露宿,在破产清偿次序中应当依据这一准则将顾客的物权等待权列为优先顺位。

  值得注意的是,依据上文剖析,涉案房子并未处理过户挂号,买受人享有的是恳求出卖人将涉案房子过户至其名下的债务恳求权,相当于要求合同当事人实行其未实行结束的合同责任,其本质仍为债务。顾客依据物权等待权享有优先于担保物权受偿的餐风露宿,是法令为满意顾客生存权所作的破例规则,但这种特别组织并未改动物权等待权的性质,其本质上依然为债务恳求权。因而,依据顾客的物权等待权不改动未过户房子权属性质,未过户的房子仍归于债务人产业。

  最高人民法院在《针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房子生意合 同胶葛案请示的答复》中清晰表明“房子买受人的餐风露宿优先于建筑工程承包人的优先受偿权与典当权人的典当权,表现了优先维护处于相对弱势位置的房子买受人的精力”。以上观念在《湖州法院房地产企业破产审判白皮书2014-2017》及北京市榜首中级人民法院《破产审判白皮书2007-2017 》中亦得到表现。白皮书中到,房地产企业进入破产程序后,债务人较多,法令关系较为冗杂,由此导致破产程序进行中各债务人对立较为杰出,简单诱发胶葛然后引发群体性事情。法院依据批复之规则及维护社会安稳之考虑,为已付房款人设定优先受偿顺位。

  在破产程序中,依据维护处于弱势位置的房子买受人的精力,关于购房者的特别维护打破物权优于债务、债务平等等法令准则,是本质公正的表现。但是,在我国现有的法令体系中没有相对完善的法令制度对购房者债务维护予以清晰的规则,仅依托司法解释、司法规则维护购房者债务,缺少相关的理论支撑。因而主张在立法层面加速完善对购房者债务的维护。

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